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O CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL CCIR, emitido pelo INCRA, foi instituído pela Lei Federal nº 5.868 de 12 de dezembro de 1972 e foi regulamentado pelo decreto 72.106 de 18/04/73, onde obriga todos os proprietários rurais, titulares do domínio útil ou possuidores a qualquer título, bem como os parceiros arrendatários e comodatários a se cadastrarem no INCRA, onde após o cadastro o proprietário obterá o respectivo CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL- CCIR, documento indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial “sucessão causa mortis”, de acordo com a Lei nº 4.947 de 06 de abril de 1966.

É importantíssimo que todo profissional credenciado no INCRA para executar trabalhos de georreferenciamento de imóvel rural em atendimento a Lei nº 10.267/01 tenha total conhecimento de toda essa legislação afeta, pois terá reflexos na apresentação final de seus trabalhos que serão certificados.

Nesta edição daremos início a primeira etapa na série de três, onde orientaremos os profissionais credenciados, primeiramente a terem conhecimentos básicos sobre toda a legislação cadastral e alguns conceitos fundamentais para que o mesmo se qualifique a preencher corretamente os três formulários de coleta de dados do imóvel, os quais deverão fazer parte dos documentos necessários a Certificação exigida no Decreto nº 4.449/02 que regulamentou a Lei nº 10.267/02. Este é um serviço a mais que o citado profissional poderá oferecer ao proprietário que o contratou, visto que este formulário na maioria das vezes é preenchido erroneamente onde os equívocos cometidos no ato do preenchimento poderá ensejar uma classificação irreal do imóvel, quanto a sua efetiva utilização (exploração) e produção (eficiência).

1 – O que deve ser cadastrado

O imóvel rural – “prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar a exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial”, nos termos da Lei nº 8.629 de 25 de fevereiro de 1993 e Estatuto da Terras – Lei nº 4.504 de 30/11/64.

Em termos conceituais considera-se como um único imóvel, uma ou mais áreas confinantes, registradas ou não, pertencentes ao mesmo proprietário ou posseiro, na ocorrência das hipóteses abaixo:

1 – estar situado total ou parcialmente em um ou mais municípios;

2 – estar situado total ou parcialmente em zona rural ou urbana;

3 – ter interrupções físicas tais como: cursos d’agua e estradas , desde que seja mantida a unidade econômica, ativa ou potencial.

2 – Quem deve cadastrar

As pessoas que mantém vinculação com o imóvel rural: proprietários, posseiros, e detentores a qualquer título, bem como os parceiros, arrendatários, comodatários e usufrutuários.

Proprietário – É a pessoa física ou jurídica que possui imóvel rural, válido e regularmente destacado do patrimônio público, registrado em seu nome no Registro imobiliário. O proprietário detém o domínio pleno( domínio direto e útil), abaixo conceituados:

– Domínio direto: diz respeito ao direito de dispor do imóvel rural.

– Domínio útil: diz respeito ao direito de utilizar ou usufruir do imóvel rural.

Enfiteuta ou Foreiro – É a pessoa que possui o domínio útil do imóvel rural, através de constituição de um título de domínio, caracterizado como “Carta de Aforamento ou Enfiteuse”.

Usufrutuário – É o titular do direito de usufruto de um bem imóvel rural, através de cessão ou reserva de usufruto, possuindo, usando, administrando e percebendo seus frutos, não podendo entretanto, dispor do imóvel rural.

Nu-proprietário – É a pessoa que detém o direito de dispor do imóvel rural (domínio direto), não podendo entretanto, utilizá-lo ou usufruí-lo, visto que este direto ficou reservado ao usufrutuário (domínio útil).

Posseiro a Justo Título – É a pessoa que exerce o direito de posse,que configura por um ato translativo de domínio, cujo título não foi ainda levado a registro imobiliário.

Posseiro por simples ocupação – Posseiros sem documentos de titulação, promitentes compradores que detém a posse e os titulares da posse oriunda de concessão de uso fornecida pelo Governo Federal, Estadual e Municipal.

Quando o imóvel rural for explorado mediante arrendamento, parceria ou comodato caberá aos proprietários, titulares do domínio útil ou possuidores a qualquer título, apresentar ao INCRA as declarações de cadastro de cada um dos arrendatários, parceiros ou comodatários, abaixo conceituados:

Arrendatário – É a pessoa que explora imóvel rural, no todo ou em parte, mediante contrato escrito ou verbal, remunerando o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título com valor pré-determinado;
Parceiro – É a pessoa que explora o imóvel rural, no todo ou em parte, mediante contrato agrário escrito ou verbal, remunerando o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título com um percentual da produção alcançada;

Comodatário – É a pessoa que explora imóvel rural, no todo ou em parte, cedido pelo proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título de forma gratuita.

3 – Como utilizar os formulários

Existem três formulários, sendo dois destinados a coleta de dados referentes ao imóvel rural e um destinado a coleta de informações sobre a(s) pessoa(s) e sua vinculação com o imóvel rural. Os três formulários são:

a) Declaração para cadastro de imóveis rurais – DADOS PESSOAIS E DE RELACIONAMENTO.

b) Declaração para cadastro de imóveis rurais – DADOS SOBRE ESTRUTURA.

c) Declaração para cadastro de imóveis rurais – DADOS SOBRE USO.

Obs.: Os formulários para cadastro de imóveis rurais encontram-se disponíveis gratuitamente em todas as prefeituras conveniadas com o INCRA, para tratar de assuntos relacionados ao Sistema Nacional de Cadastro Rural SNCR do seu estado e o Manual de Cadastro no site do INCRA- www.incra.gov.br

Cabe esclarecer que a Norma de execução numero 96/2010 do INCRA, não exige a apresentação dos formulários de cadastro rural entre os documentos obrigatórios para protocolar um processo de certificação em atendimentos a lei 10.267/01 , no entanto, no artigo segundo, parágrafo terceiro da própria Lei 10.267/01 , a atualização cadastral será necessária e obrigatória sempre que ocorrer alteração na área do imóvel.

• LEI 10.267/01- Artigo 2º altera , art 1º,2º e 8º da lei 5868/72

• § 3o Ficam também obrigados todos os proprietários, os titulares de domínio útil ou os possuidores a qualquer título a atualizar a declaração de cadastro sempre que houver alteração nos imóveis rurais, em relação à área ou à titularidade, bem como nos casos de preservação, conservação e proteção de recursos naturais.

Desta forma, recomendamos que apresente os formulários de cadastro corretamente preenchidos e assinados para que o INCRA proceda a devida atualização cadastral da área do imóvel a qual foi modificada em função do georreferenciamento.

4 – Como proceder com os bens públicos na certificação de imóvel rural

Qualquer trabalho técnico de agrimensura a ser utilizado na certificação ou no registro imobiliário (retificação, parcelamento, unificação, usucapião, etc.) não poderá incluir qualquer tipo de área pública na descrição do imóvel privado, mesmo que nunca tenha havido processo expropriatório, sob pena de ser qualificado negativamente, pela inviabilidade jurídica do ingresso dessa nova descrição na matrícula do imóvel.

A completa separação dos bens públicos dos bens privados é de suma importância para o registro imobiliário, uma vez que, sendo ele garantidor do direito de propriedade privada, não pode gerar informações dotadas de fé pública que diga ser privado o que obviamente é público. Isso desvaloriza a presunção de veracidade do dado registrado e, consequentemente, diminui a segurança jurídica da propriedade privada, gerando graves consequências para o Estado Democrático de Direito.

Por esse motivo, o registrador deve averiguar com muita atenção se, na área descrita no levantamento técnico como sendo o imóvel privado, existem ou não bens públicos em seu interior, competindo-lhe, sempre quando identificar essa situação, exigir a correção do levantamento técnico para que seja separada, com precisão, a coisa pública do patrimônio particular.

5 – Conceito de Bem Público

O Código Civil definiu bem público no artigo 98:

Art. 98 – São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
E como observa Renan Lotufo, “cumpre salientar que essa classificação é feita não do ponto de vista dos proprietários, mas do ponto de vista do modo pelo qual se exerce o domínio sobre os bens”.[1]

Assim se o Estado se apodera de um imóvel e passa a utilizá-lo com finalidade pública, mesmo que o apossamento tenha sido realizado de maneira irregular, sem o consentimento dos titulares do domínio, esse bem imóvel passará a condição de bem público de uso comum do povo, pela simples destinação pública que lhe foi conferida.

Art. 99 – São bens públicos:

I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;

II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;

III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.

Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.

A lei classificou os bens públicos em bens de uso comum, de uso especial e dominicais.

a) bens de uso comum do povo: embora pertencentes a uma entidade de direito público, em geral estão franqueados a toda a sociedade, como os rios e as estradas;

b) bens de uso especial: são aqueles que as entidades públicas destinam aos seus serviços ou a fins determinados, como os edifícios ou terrenos aplicados ao seu funcionamento; e
c) bens públicos dominicais: são aqueles que integram o acervo da riqueza da entidade, não sendo diretamente utilizado pelo poder público ou pelo povo em geral.

Convém observar que, no caso de bens imóveis (seja quem for o titular) a Constituição Federal estabelece a “função social da propriedade”, o que significa dizer que o bem imóvel estará sempre subordinado aos interesses maiores da sociedade.

Esclarecido esse ponto, falta apenas destacar que o imóvel público não necessita de registro para a constituição do direto de propriedade em nome da Fazenda Pública, principalmente os imóveis (conceito “latíssimo”) destinados ao uso comum do povo.

A Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais do INCRA, no capítulo 3 – “Identificação e Reconhecimento de Limites” no item 3.2.2 é clara quanto ao procedimento do profissional credenciado quando da existência de um bem público, no caso uma estrada.

“A existência de estrada de rodagem (municipal, estadual ou federal) que secciona a matrícula implicará na apresentação de memoriais descritivos distintos, correspondentes a cada porção do imóvel seccionado, perimindo retratar cada lado da estrada, independentemente da mesma ter sido desapropriada. Adicionalmente deverá ser apresentado também um memorial descritivo para a porção do imóvel ocupada pela estrada, incluindo a sua faixa de domínio, tal como definido pelo órgão/empresa responsável ou legislação específica. Deverá ser apresentada também uma planta geral do imóvel retratando todas as porções descritas anteriormente, além do memorial descritivo do imóvel como um todo.”

Cabe esclarecer que a área total do imóvel não deve ser incluída a área da estrada, somente a somatória das áreas das glebas originadas pelo seccionamento em função da existência da estrada.

Quanto às novas matrículas, o oficial do cartório de registro de imóveis poderá abrir uma matrícula específica para a estrada em nome do atual proprietário, caso a mesma não tenha sido desapropriada ou averbar essa área da estada na matricula remanescente.

Professor Roberto Tadeu Teixeira – INCRA
Engenheiro Agrimensor – Especialista em Georreferenciamento de Imóveis Rurais, formado pela FEAP- Pirassununga – SP
Professor do Curso de Pós Graduação em Georreferenciamento de Imóveis Rurais – disciplina de “Normas e Legislação aplicada ao Georrreferenciamento de Imóveis” das Universidades: FURB- Universidade Regional de Blumenau, SC; FEF- Fundação Educacional de Fernandópolis, Fernandópolis, SP e UNINORTE – União
Educacional do Norte , Rio Branco, AC.
Integrante da equipe técnica que elaborou a Norma de Georreferenciamento de Imóveis Rurais do INCRA.
robertotadeuteixeira@gmail.com

Colaborou neste artigo o Dr Eduardo Augusto – Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Conchas- SP Doutorando em Direito Civil pela Fadisp; Mestre em Direito Civil pela Fadisp; Diretor de Assuntos Agrários do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil; Oficial de Registro de Imóveis de Conchas, SP; eduardoaugusto-irib.blogspot.com/